Kończy się mieszkaniowy boom w Ameryce

Liczba wniosków o kredyt hipoteczny spadła w USA o 17% w porównaniu do poprzedniego roku, bo rynek jest już zbyt nasycony nieruchomościami. Zmniejsza się też liczba wynajmujących, a do tego rosną stopy procentowe, podnosząc ceny kredytów.

Według indeksu organizacji bankierów hipotecznych Mortgage Bankers Association zainteresowanie kredytami hipotecznymi jest najniższe od półtora roku tydzień do tygodnia. Kupowanie domów w USA jest też coraz mniej opłacalne, bo ich ceny są ciągle wysokie. Wiąże się to z inflacją kosztów robocizny i materiałów budowlanych wywołanej dodrukiem pieniędzy na całym świecie.

Wzrost cen tarcicy w USA. Złoto? Nieruchomości? Magiczne internetowe pieniążki z psem? Trzeba było zainwestować w kontrakty futures na drewno, które podrożało o 66.4% w ciągu ostatnich 12 miesięcy.

Inwestowanie w nieruchomości to słaby interes. Nawet mierne polskie spółki (np. Orlen, Agora) dzięki zwyżkom na całym świecie, dają dziś więcej zarobić niż wynajmowanie mieszkania z zyskiem do 3% – 5% rocznie. To zysk, przy założeniu, że najemca nie zdemoluje mieszkania i w ogóle będzie chciał się z niego wyprowadzić.

Co ciekawe, średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego w USA wynosi po podwyżce 3,20% i jest to znacznie taniej niż w Polsce. Kredyty mieszkaniowe w Polsce są nawet o 50% droższe niż w USA i zresztą też w innych krajach europejskich.

Dla porównania z 3.20% w USA, obecnie w Polsce ING oferuje kredyt hipoteczny z oprocentowaniem 4,49%. Różnica 1.3 punkta procentowego przekłada się na wzrost oprocentowania o 40% między referencyjnym kredytem amerykańskim, a polskim. Do tego polskie banki naliczają inne wysokie opłaty, takie jak prowizja za przyznanie kredytu. Trzeba jednak przyznać, że wzrost opłat wiąże się z naliczonym ostatnio bankom podatkiem od trzymanych aktywów.  Oczywiście, został on przerzucony na klientów banków.

Polacy, kiedy sami płacą za podatek bankowy.

Czy dojdzie do tego w Polsce?

Przykład wybitnej polskiej myśli architektonicznej, budowany właśnie hotel Gołębiewski w Pobierowie.

W Polsce mamy do czynienia z tym samym zjawiskiem. NBP zapowiedział podwyżkę stóp procentowych, co podniesie kwoty kredytów. Nie zarobi na tym nikt, oprócz banków. W dzisiejszej gospodarce podnoszenie stóp procentowych w niczym nie ograniczy inflacji, bo to nie są lata siedemdziesiąte. Inflacja na świecie mogłaby spowolnić, gdyby banki centralne przestały drukować pieniądze.

FED drukuje obecnie 120 dolarów miliardów miesięcznie w formie obligacji, a w 2020 roku wydrukowano 20% wszystkich istniejących dolarów.

Spadek wartości czteroletnich obligacji polskich na skutek druku pieniędzy. Nie wiadomo, jakie operacje wykonuje polski bank centralny, ponieważ większość danych NBP nie ujawnia.

Na niekorzyść właścicieli mieszkań działa też wprowadzone niedawno przez lewicowy rząd Jarosława Kaczyńskiego zaostrzenie przepisów eksmisyjnych. Niekorzystne przepisy, praktycznie uniemożliwiają już eksmisję z mieszkania lokatora który nie płaci. Lokatorzy nie mogą być już eksmitowani, dopóki gmina lub miasto nie znajdzie im mieszkania zastępczego, albo właściciel im go nie opłaci. Wcześniej ten okres ochronny wynosił 6 miesięcy, teraz jest bezterminowy. Właściciel mógł się wcześniej ubiegać o odszkodowanie od miasta, teraz nie może już tego zrobić. Może oczywiście pozwać o zapłatę lokatora zajmującego jego mieszkanie.

W rzeczywistości, nikt nie wie, o ile mieszkania będą tanieć lub drożeć. Jednak presja na obniżki cen, a także na załamanie rynku nieruchomości w Polsce jest duża i składają się na nią takie czynniki jak:

  • Zła demografia w Polsce, którą ratują jedynie Ukraińcy. Jest ich w Polsce około milion, ale ile dokładnie, tego nie potrafi policzyć GUS.
  • Zmniejszająca się mobilność wynikająca ze zmiany trybu życia, mniejszej presji społecznej na osiągnięcia takie jak kariera oraz wykształcenie i z większej dostępności pracy zdalnej,
  • Podwyżka stóp procentowych w przyszłości, która podniesie ceny kredytów hipotecznych. Główna (referencyjna) stopa procentowa wynosi w Polsce teraz tylko 0,1%, w porównaniu z prawie 5% 10 lat temu,
  • Hossa na rynkach finansowych, kierująca inwestorów na akcje i fundusze, dające zarobić znacznie więcej. NSDQ wzrósł o 43,3% rocznie, DJ30 o 39,08%. W stulecie Komunistycznej Partii Chin nawet akcje chińskie z indeksu A50 rosną o 26,75%. Inwestowanie w mieszkania z niepewnym zwrotem od 3% do 5% to marna konkurencja. Nawet pan Obajtek z Pcimia dał Polakom zarobić ponad 22% (ale tylko na fali globalnych wzrostów).
  • Stopniowe nasycanie rynku nieruchomościami, których powstaje coraz więcej,
  • Malejąca liczba Januszy z wąsem, dla których wynajem mieszkania to wymarzony pomysł na biznes.

Jak można zobaczyć w dzisiejszym materiale z CNBC, właściciele powierzchni biurowych w Nowym Jorku rozpaczliwie starają się zatrzymać najemców, którzy rezygnują z wynajmu. Dostępność powierzchni biurowych w mieście jest obecnie największa od początku tych pomiarów.

Nie ma więc żeby uważać, że rynek nieruchomości komercyjnych w dużych miastach Polski miał zachowywać się inaczej.